A cura dell’Avv. Alberto Crivelli, Partner AMTF Avvocati
Un imprenditore che intende avviare un’attività nel settore della ristorazione si troverà verosimilmente due diverse tipologie contrattuali per acquisire gli spazi necessari all’esercizio della propria impresa: la locazione commerciale ovvero l’affitto di ramo d’azienda. Pur trattandosi di contratti distinti, entrambi mirano a garantire la disponibilità di un luogo idoneo allo svolgimento dell’attività economica.
La definizione nozione di “azienda” si trova nell’articolo 2555 del Codice Civile, secondo il quale: “L’azienda è il complesso dei beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’attività di impresa”. In altre parole, come insegnato anche dalla giurisprudenza maggioritaria, l’azienda, intesa come universitas, consiste in un insieme di cose materiali ed immateriali che sono funzionalmente organizzate in un complesso unitario, di tipo funzionale, per l’unitaria destinazione ad un fine produttivo. Il dato organizzativo assume particolare rilievo: i beni sono organizzati al conseguimento di uno specifico fine, che necessita di essere ben identificabile e tangibile, e l’imprenditore assicura che tra gli stessi sussista un rapporto di complementarità strumentale all’interno di un contesto unitario produttivo. Proprio questo rapporto di complementarità fra gli elementi consente all’azienda di acquisire una “potenzialità economica”, un maggior valore di scambio del complesso aziendale – unitamente considerato – rispetto al valore che si avrebbe nel caso in cui i beni fossero considerati singolarmente: questo maggiore valore di scambio è detto avviamento. Da non confondere avviamento e clientela che sono concetti differenti e non coincidenti tra loro: come detto, il primo sta ad indicare la potenzialità economica dell’azienda, la clientela si riferisce al gruppo di clienti effettivamente acquisiti e fidelizzati dall’impresa. Unitamente considerato deve essere anche il rapporto intercorrente tra l’immobile e le pertinenze all’interno dell’organizzazione degli assetti societari. Queste premesse sono fondamentali per comprendere come il concetto di azienda si applichi al settore della ristorazione in quanto attività commerciale, dove l’attività imprenditoriale non si limita al solo immobile in cui si svolge l’attività, ma si estende a tutti gli elementi necessari per la sua realizzazione: personale, materie prime, attrezzature e pertinenze.
Per affitto d’azienda deve intendersi, come recita l’articolo 1615 c.c. “La gestione e godimento della cosa produttiva. Presupposto essenziale per il godimento dell’azienda o di un suo ramo è che “vi sia stato oggettivamente un trasferimento d’azienda, vale a dire il trasferimento di un complesso di beni organizzato ed idoneo a venir utilizzato per l’esercizio di un’attività di impresa” (Cass. Civ. 13319/2015). Il cessionario subentra nella posizione giuridica del cedente, il che implica necessariamente che, al momento della stipulazione del contratto, l’azienda preesista in tutti i suoi elementi costitutivi. L’art 2560 c.c. poi prevede che “L’alienante non è liberato dai debiti, inerenti all’esercizio dell’azienda ceduta anteriori al trasferimento, se non risulta che i creditori vi hanno consentito, e “Nel trasferimento di un’azienda commerciale risponde dei debiti suddetti anche l’acquirente dell’azienda, se essi risultano dai libri contabili obbligatori”. Il codice impone quindi per tali debiti iscritti nei sociali la regola della solidarietà passiva tra cedente e cessionario. L’unica eccezione alla successione nei debiti si verifica nei casi di contratti fondati sulle specifiche qualità personali del contraente (cd. intuitu personae), salvo che non intervenga un’espressa pattuizione tra cedente e cessionario, accompagnata dal consenso del terzo creditore. Il legislatore ha poi riservato particolare attenzione alla tutela dei lavoratori, come sancito dall’art. 2112 comma 5 c.c., fornendo un’ulteriore definizione del contratto di affitto di azienda in un’ottica più garantista e in coerenza con la visione unitaria del concetto di azienda.
Per quanto riguarda il contratto, le obbligazioni delle parti prevedono, dal lato del cessionario: 1) il divieto di non modificare la destinazione dell’azienda; 2) la gestione dell’azienda deve essere svolta in maniera da preservare l’organizzazione e le normali dotazioni di scorte; 3) pagamento del canone; 4) al termine del rapporto la differenza fra le consistenze di inventario iniziali e quelle finali viene regolata in economicamente tra le parti, mentre i contratti in capo all’affittuario tornano al nudo proprietario. Il canone di affitto è liberamente pattuibile tra le parti, e può essere modificato in varie fasi del rapporto di affittanza, oppure essere determinato anche in un minimo garantito salvo conguaglio a favore dell’affittante fondato su soglie percentuali inerenti il fatturato che l’affittuario ottiene grazie all’azienda a questi affittata.
